PROBLEMA: Vício construtivo (avarias no imóvel).

SOLUÇÃO: Indenização para condenar a construtora ao pagamento do valor equivalente ao dos reparos efetuados.

Na entrega de um imóvel, a alegria é tanta que, muitas vezes, o proprietário acaba esquecendo que possui alguns direitos. Um deles é a garantia obrigatória que é exigida nas obras de construção civil aqui no Brasil. Como o nome já diz, ela dá garantias para que sejam realizadas obras em benefício dos proprietários e pagas pelas construtoras. Serve, por exemplo, para impermeabilização e outros aspectos como encanamentos, colocação de pisos, enfim tudo que foi feito pela construtora.

Sendo assim, resta evidenciado que o incorporador responde não apenas pela segurança e solidez da obra, mas também pelos vícios provenientes da má-execução e da péssima qualidade da construção, sendo tal, inclusive, o principal foco dos litígios entre incorporadores e adquirentes.

Pois bem, normalmente as relações construtora-cliente são de consumo, vez que amoldam-se aos critérios do Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º e 3º), no sentido que costumeiramente o comprador é o destinatário final do imóvel adquirido, isto é, não o repassará ou revenderá à terceiros, e a construtora-incorporadora é pessoa jurídica que produz, cria, constrói e comercializa imóveis habitualmente no mercado de consumo.

O que são os vícios e defeitos na construção? Bom, os vícios são defeitos que afetam o desempenho de produtos e serviços os tornando inadequados os fins a que se destinam, causando evidentes transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Os vícios na construção são falhas construtivas, logo geram problemas e gastos financeiros imprevistos ao consumidor. Esses vícios se difundem em dois, o primeiro é o vício aparente, claramente visível ao olho nu, até mesmo uma pessoa leiga sobre a questão, seja sobre, engenharia, construção ou estruturas, consegue-se abertamente visualizar e identificar o vício ali existente.

A responsabilização civil da construtora será de fim, isto é, se perfaz pela entrega do bem construído ao cliente, devendo sempre seguir as orientações dos Conselhos Técnicos de Engenharia.

Na verdade, esta garantia é antiga, pois já estava presente no Código Civil de 1916. Até 2002, quando entrou em vigor o novo Código Civil, houve muita controvérsia devido ao fato do artigo 1.245 - no Código Civil de 1916 - dispor a respeito do prazo de garantia da obra que o construtor deveria dar ao contratante, fixando-o em 20 anos. A garantia é um direito de quem adquire um imóvel, seja na planta ou pronto. Ela é obrigatória para todas as construções civis no Brasil e prevê a realização de obras em benefício dos proprietários, caso sejam necessárias, e são pagas pelas construtoras. O que algumas pessoas não sabem é que imóvel usado também pode ter garantia, já que ela começa a valer a partir do momento em que o proprietário recebe a casa ou o apartamento pronto e sua validade varia de 90 dias a cinco anos.

Fica claro de uma análise do mencionado artigo que, em se tratando de vícios aparentes (aqueles de fácil constatação como, por exemplo, um cano não revestido no banheiro, ou uma rachadura na parede de um quarto logo após a entrega), por se tratar o bem imóvel de um produto durável, o direito do consumidor reclamar perante o fornecedor acerca de tal defeito decai em noventa dias, contados da entrega da unidade.

Havia, ainda, uma polêmica quanto ao prazo de indenização por defeitos da construção. Isso até que a súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que prescreve em 20 anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeito da obra. O novo Código Civil de 2002, que citamos acima e está atualmente em vigor cita que: Artigo 618: Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único: Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. Artigo 205: A prescrição ocorre em 10 anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

O segundo são os vícios ocultos, aqui os defeitos já existem na data da entrega, entretanto, só ficam aparentes ao decorrer do tempo, ou mediante análise por profissional especializado na área. Os vícios ocultos mais frequentes são inclinação do prédio, infiltração, rachaduras decorrentes de lençóis freáticos que passe por baixo do terreno, contaminação do terreno e impermeabilização malfeita. Cabe ao consumidor o direito de processar tanto o vendedor quanto o construtor. São possíveis diversas ações nestes casos. A primeira é a de obrigação de fazer ao construtor, ou seja, reparar o problema. Cabe também ação indenizatória quando há prejuízo pelo vício, devendo o construtor ou vendedor reparar o prejuízo causado e em alguns casos até mesmo indenizar o consumidor por danos morais. Caso o vício na construção seja grave, tornando o imóvel impróprio para habitação ou reduzir sensivelmente o seu valor o consumidor pode optar pela ação redibitória. Para tanto o adquirente do bem maculado por vício pode ser valer da ação redibitória para devolver a coisa viciada e reclamar a importância paga, bem como as despesas do contrato. Se provar que o alienante conhecia o vício, poderá pleitear perdas e danos.

Cabe lembrar que, após a reclamação efetuada, o adquirente ainda possui o prazo prescricional de cinco anos (art. 27, CDC), para a interposição da ação reparatória competente em face do incorporador e/ou do construtor. Já quanto aos vícios ocultos (aqueles que vão surgindo ao longo de meses ou anos após o recebimento da obra, como infiltrações, vazamentos e fissuras), estes podem ser reclamados pelo consumidor/adquirente no prazo de noventa dias a contar de sua verificação. Note-se que o Código de Defesa do Consumidor não expõe um período máximo para verificação dos vícios ocultos, como faz o Código Civil em seu artigo 445, §1º, que delimitava em um ano o prazo para constatação de vícios ocultos em imóveis. Isto porque, conforme anteriormente ressaltado, o CDC visa à proteção do consumidor (no caso, do adquirente), possibilitando-lhe o exercício de seu direito de ação dentro de um prazo razoável (durabilidade razoável do prédio), sem limitar tal exercício a um período definido que, obviamente, poderia não ser suficiente para a constatação do defeito (como, por exemplo, uma infiltração que só é percebida após um ano e três meses da entrega da obra).Sendo assim, não há exagero algum em se afirmar que ao adquirente da unidade autônoma é assegurado o livre exercício do direito de reclamação pelo vício oculto, desde que este seja constatado dentro de um período equivalente à razoável durabilidade (durabilidade esperada - "vida útil") da edificação.

Vícios ocultos normalmente são aqueles que não aparecem quando da vistoria antes da entrega do imóvel ao consumidor, portanto, para que a construtora-incorporadora se proteja juridicamente, é ideal que especifique claramente no termo de vistoria quais defeitos foram apontados pelo comprador, mesmo que aparentes, contando inclusive, com sua assinatura e data no dito termo. Portanto, o consumidor que verifica a existência de vício oculto em seu imóvel, deve apresentar reclamação perante a construtora-incorporadora de forma inequívoca, ou seja, por escrito, no prazo de 90 dias após a ciência do vício. Não obstante, também deve a empresa responder de maneira inequívoca ao consumidor. Caso assim não proceda o comprador, a construtora poderá se isentar de responsabilidade, aduzindo o vencimento deste prazo, bem como a ausência de sua notificação formal dos vícios ocultos no imóvel, pelo disposto no art. 26, § 2º, II, da lei consumerista.

Concluímos que no caso da ocorrência de vícios na construção, sejam eles aparentes ou ocultos, o consumidor pode se valer da tutela jurisdicional para obrigar o construtor a reparar o problema, indenizá-lo por eventuais prejuízos e até mesmo rescindir o contrato e pleitear a devolução integral dos valores pagos por meio da ação redibitória.

ACOMPANHAMENTO PROFISSIONAL: Assim sendo, as construtoras-incorporadoras, quando diante de uma relação de consumo que gere riscos à saúde e segurança do consumidor (denominada de "defeito"), como em casos que possam afetar à solidez e segurança do imóvel, serão regidas pelo disposto no art. 12 do Código de Defesa do Consumidor, respondendo de maneira objetiva, isto é, sem aferição de culpa. E somente serão excluídas de responsabilidade quando provarem que não colocaram o bem no mercado; que embora colocado no mercado de consumo, o defeito é inexistente; ou ainda, que o defeito decorreu de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. Se você comprou um imóvel usado e ele apresentar algum problema relacionado aos encanamentos, colocação de pisos, impermeabilização ou qualquer outro elemento feito pela construtora, certifique se o imóvel ainda está na garantia. Do jeitinho que você faz quando compra um carro, uma geladeira, uma televisão ou um computador usado. Portanto, se o condomínio ou morador notificar a construtora sobre um defeito relevante e grave dentro dos 5 anos de garantia obrigatória, terá o prazo de 10 anos para obter a reparação por via judicial. A notificação, que não acompanhada de laudo técnico especializado, é documento hábil para impedir a perda do direito.

João Neto

Advogado

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