PROBLEMA: Vaga de garagem em condomínio, situação de invasão de espaço de outro morador, falta de segurança e ausência de vagas.

SOLUÇÃO: Dar ciência ao tomador da garagem, lhe informando quem é o real proprietário daquela vaga de garagem, informar o síndico quanto a questão de segurança e ressarcimento quanto a eventuais prejuízos.

Alguns dos problemas mais frequentes entre vizinhos em um condomínio envolvem a garagem. Carros mal estacionados, as chamadas vagas presas, o uso de um espaço para acomodar mais de um veículo e pequenos acidentes estão entre as principais reclamações. Para entender quais são os direitos e deveres de cada um neste ambiente é importante compreender que existem dois tipos de espaço para acomodar os carros em um condomínio.

Na escritura do apartamento está especificado: cada morador de um prédio tem três vagas na garagem. Elas até estão demarcadas e cobertas. Mas, na prática, três carros não cabem no espaço.

A cena é comum e provavelmente vai soar familiar: na garagem do condomínio, objetos como bicicletas, pranchas de surfe e até móveis são guardados nas vagas, muitas vezes ultrapassando os limites do lote do dono e invadindo o espaço do vizinho. Essa questão e outras, como o empréstimo da vaga a visitantes e o aluguel do espaço para terceiros, costumam gerar polêmicas - que, não raro, terminam em brigas - nos condomínios.

"Tem que tentar se espremer para sair de dentro do carro. Eu tenho criança pequena para tirar do carro, com cadeirinha", comenta uma moradora.

Odete paga R$ 800 de condomínio e mais R$ 150 de aluguel para guardar o carro do marido na garagem de outro prédio. "Eu tenho que contar com a boa vontade dos vizinhos", afirma.

Problemas com garagens são comuns em São Paulo e já correspondem a uma boa parcela das ações nas varas cíveis. Só no Fórum João Mendes existem cerca de 20 mil ações contra as construtoras.

"Temos duas propriedades, uma é o apartamento e outra é a garagem. São matrículas e imóveis separados, distintos. Mas as pessoas não têm esse cuidado e acabam comprando sem a garagem definida. É uma preocupação que nos causa, porque depois vêm discutir a definição do tamanho, da posição e da troca da garagem", explica a juíza Maria Lúcia Pizzotti Mendes.

"Você tem direito até de rescindir o contrato com a construtora se for o caso ou de pedir uma indenização pela diferença que você pagou e não recebeu. Na garagem é a mesma coisa. Você tem que comprar e receber aquilo que está na escritura. Se a definição de metragem for diferente, você tem ação de indenização contra quem vendeu o apartamento, em geral, se comprado na planta, contra a construtora".

Se o problema com a vaga for apenas de troca de lugar, isso pode ser resolvido diretamente com o condomínio. Agora, se a vaga for de tamanho menor ou estiver em um lugar em que é impossível parar ou descer do carro, a briga tem que ser direto com a construtora. E muitas vezes na Justiça.

Há a vaga de garagem, demarcada ou não, que tem fração ideal própria, distinta da propriedade da unidade autônoma. Neste caso, a fração ideal da vaga poderá, em caso de venda, ser transferida para a matrícula do imóvel do adquirente, se no mesmo condomínio. Há a vaga, demarcada ou não, com parte da fração ideal da unidade autônoma. Poderá ser vendida, mas não será transferida a fração ideal. E ainda aquela que faz parte da área comum do condomínio, detendo, cada condômino, apenas o direito de uso.

A convenção de condomínio poderá disciplinar o uso da garagem, informando se poderão ser guardadas motos e bicicletas, se haverá vigia, e se o condomínio é ou não responsável por furtos e avarias, por exemplo.

Garagem, composto por vagas privativas, ou seja, que são propriedade particular do condômino. Elas são descritas no registro do imóvel, podendo ser fixas, com o número de cada apartamento, casa ou sala comercial, ou rotativas, ocupadas à medida em que as pessoas vão chegando.

Às vezes o condomínio não tem opções para carros muito grandes, ou até mesmo não permite a sua entrada.

As principais reclamações são quanto a furtos nos veículos, avarias, carros grandes ocupando vagas menores e carros mal estacionados.

Outra questão envolvendo garagem é o Vandalismo, carros riscados ou que tenham seus pneus furados dentro da garagem. O síndico deve estar atento a este tipo de situação. Câmeras do circuito interno de segurança podem ajudar a identificar os responsáveis. Desta forma, o condomínio ficará isento de um eventual processo por danos materiais movido pelo proprietário do veículo.

Carros estacionados em vagas de apartamentos que estão desocupados. Esse problema ocorre frequentemente e pode causar constrangimentos junto aos proprietários do imóvel vago, que geralmente chegam ao condomínio sem avisar. O síndico deve orientar vigias, zeladores e demais funcionários a não permitir o uso de vagas de terceiros, a não ser que os proprietários autorizem formalmente ou que aluguem a vaga para um morador do condomínio.

Carros estacionados fora da vaga. Esse tipo de situação pode dificultar a circulação de veículos dentro da garagem ou mesmo dificultar a saída dos carros que ficam estacionados próximo à vaga, gerando conflitos entre os moradores. Neste caso, esgotadas as tentativas de diálogo, o síndico não deve hesitar em aplicar advertências e multas previstas no regimento interno. Os funcionários devem ser orientados a interfonar para moradores cujos carros estejam fora de suas vagas. Em alguns casos, o síndico deve cogitar a realização de campanhas internas, com avisos afixados em murais e nos elevadores.

O condomínio só deve ser responsabilizado por furtos, roubos e danos aos carros se estiver no regimento que isso deve acontecer ou se a segurança for feita por uma empresa. Mas estas opções raramente existem, segundo ela. Conforma a advogada explica, a questão é polêmica justamente porque não é possível controlar tudo o que acontece no condomínio, como entrada de pessoas de fora.

O condomínio somente responderia por furto se houvesse a facilitação da entrada do assaltante ou participação de um de seus funcionários. Ainda responde no caso de ter assumido a responsabilidade pela segurança da garagem, o que não ocorre com a simples colocação de câmeras.

Convenções e regimentos internos de condomínios não costumam autorizar ou prever que objetos sejam deixados no espaço reservado a vagas de estacionamento. Além da bagunça criada na garagem, isso pode dificultar o acesso a vagas ou até causar acidentes. Se o problema ocorrer, o síndico deve aplicar advertência e multas, além de afixar um aviso sobre o problema nos elevadores e murais.

Os prédios residenciais, na sua maioria, vetam a guarda de carros por não condôminos, salvo aqueles que tenham espaço destinado a visitantes. Se vetado pela convenção, o visitante deverá estacionar fora do prédio.

As vagas em condomínios podem ser P, M ou G. Está previsto no Código de Obras e Edificações da cidade de São Paulo (Lei Nº 11.228/92) que 50% das vagas em prédios residenciais devem ser de tamanho pequeno (2 m X 4,20 m), 45% de tamanho médio (2,10 m X 4,7 m) e apenas 5% do tamanho grande (2,5 m X 5,50 m). Desta forma, cada morador deverá acomodar o seu carro dentro do limite da sua vaga. Se o carro ultrapassar esse limite, o morador deverá trocar a vaga assim que possível com algum vizinho ou tentar conseguir uma vaga maior durante o sorteio. Caso isso não seja possível, ele deverá buscar outra solução, que poderá ser locar a sua vaga e alugar outra com tamanho que comporte seu veículo.

A Lei Federal nº 12.607/12 alterou o artigo 1.331 do Código Civil e proibiu a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores. As garagens só poderão ser alugadas ou vendidas para não condôminos quando existir expressamente previsão da convenção. Caso não exista autorização expressa, a convenção poderá ser modificada em assembleia com a aprovação de dois terços dos condôminos.

Se a convenção vetar a guarda de carros para não condôminos, em tese a vaga somente poderá ser utilizada por um morador. Porém, os condomínios tem flexibilizado o entendimento e permitido a guarda de carros de parentes quando estiverem em visita.

Na justiça, temos casos que corroboram este artigo, como um condomínio condenado a permitir o uso da garagem pela funcionária do morador.

No caso analisado, uma babá que mora junto com a família utilizava o carro deles (devidamente cadastrado na portaria) para buscar a filha dos patrões na escola. Porém, o condomínio passou a proibir que ela entrasse, alegando que o uso da garagem é permitido apenas para moradores e convidados registrados.

O dono do imóvel entrou na Justiça para garantir o direito da babá entrar com o carro. Venceu a ação e ainda obteve indenização moral de R$ 3 mil. O condomínio recorreu ao TJ-SP e a decisão foi parcialmente mantida: a babá pode usar a garagem, mas o caso não gera danos morais.

"O uso da vaga de garagem, ainda que não demarcada, é inerente ao direito de propriedade (pois esta compõe a fração ideal da própria unidade condominial). Assim, a despeito de todas as alegações do réu a respeito de questões de segurança, o fato é que a restrição por ele imposta afronta o direito de propriedade da autora", afirmou o desembargador Petroni na decisão.

ACOMPANHAMENTO PROFISSIONAL: Para entender e resolver muitos destes conflitos é indispensável, além do bom senso, a leitura da convenção do condomínio, do regimento interno e das atas das assembleias. Caso o cidadão não saiba quais seus direitos, ao ler a convenção de condomínios, deve procurar um advogado para lhe direcionar a uma solução e prepara a notificação/carta, com conteúdo que se amolde aos direitos e deveres dos moradores, em especial quanto a vaga de garagem no condomínio. Situações como parar mais de um carro na vaga, locação de vagas, guarda de bicicletas, entre outros, não estarão disciplinadas na convenção e sim na lei. O condomínio deve aprovar em assembleia uma regulamentação para o uso de todas as vagas, pois somente assim o síndico terá como impor aos moradores, "com pouco espírito de coletividade", as sanções necessárias. Caso o síndico não se disponha a convocar a assembleia para aprovação da regulamentação do uso das vagas, a lei e provavelmente a convenção do condomínio prevêem a possibilidade de ¼ dos condôminos convocarem. Um operador de direito também poderá informar a legislação ao qual o motorista poderá infringir, caso estacione em local inapropriado ou pertencente ao morador, legitimo dono. Para somente após as negociações de praxe, o Poder Judiciário ser acionado.

João Neto

Advogado

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