PROBLEMA: Tenho uma propriedade imóvel, quero vender, mas estranhos entraram e tomaram posse, sem minha autorização.

SOLUÇÃO: Caracterizado posse violenta ou clandestina, tendo agido de má-fé, será necessário a intervenção judicial.

Qualquer pessoa tem noção do que seja a posse. A expressão posse é de uso corrente, no sentido de apoderar-se de uma coisa, de fazer-se dono dela, de ocupá-la ou de utilizá-la, de nela se estabelecer. O termo posse nos fornece uma ideia de relacionamento direto entre a pessoa e o bem, de uma subjunção deste por aquele, e mesmo de sua conquista, como nos lembram as expressões próximas "apossar-se" ou "tomar posse".

Inicialmente, cumpre elucidar que a Ação de Reintegração de posse também conhecida como ação de esbulho possessório é o principal tema deste trabalho. Trata-se de um tipo de ação possessória a qual gera curiosidade em relação às outras que estão dispostas no nosso Código Civil Brasileiro, por suas peculiaridades e diferenças.

O instituto posse é confundido com propriedade, que são duas coisas totalmente diferente. Nós brasileiros temos um direito constitucional garantido chamado direito à propriedade (que será tema de um outro artigo que publicarei). Assim, quem possui um prédio urbano (um bem imóvel numa cidade) e leva a registro adquire o seu direito a propriedade, fora disso é posse, ou seja, o possuidor do bem imóvel tem ou adquire direitos possessórios.

No tocante ao tema posse, a lei confere ao possuidor o direito de, por si só, proteger a sua posse. Esta proteção não pode ir além do indispensável à manutenção ou à restituição. Há duas situações em que isso ocorre: legítima defesa da posse e desforço imediato. A legítima defesa da posse consiste no direito de autoproteção da posse no caso do possuidor, apesar da presente na coisa, estar sendo perturbado. Neste caso, ainda não chegou a haver perda da posse. O desforço imediato consiste no direito de autoproteção da posse no caso de esbulho, de perda da posse. A lei apenas permite o desforço imediato se a vítima do esbulho agir imediatamente após a agressão ou logo que possa agir. Aquele que está ausente só perderá esse direito se não agir logo após tomar conhecimento da agressão à sua posse, ou tentando recuperá-la for CC, Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.§ 1 O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou CC, Art. 1.224. Só se considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho, quando, tendo notícia dele, se abstém de retornar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido.

Podemos dizer que a invasão de propriedade é um esbulho possessório, mas este não se limita aos casos de invasão de propriedade. Até mesmo porque o esbulho viola a posse e não a propriedade em si. Por exemplo, um imóvel locado que é invadido: neste caso, quem sofre o esbulho é o locatário, que detém a posse do imóvel, e não o proprietário. Se o proprietário viola a posse legitimamente exercida por outrem (como o locatário, ou comodatário do imóvel, quando vigente o contrato) ele próprio pratica esbulho (artigo 1.197, do Código Civil). Ou seja, o direito violado com o esbulho é o direito do possuidor e não necessariamente do proprietário (porque este pode não estar exercendo a posse direta do bem).

A palavra posse se origina do Latim potere, que significa "poder". Logo, aquele que detém algo em seu poder tem posse sobre aquilo. Exemplificando: se eu peguei emprestado uma caneta, tenho sobre ela posse direta ainda que esta não pertença a mim. No exemplo usei um objeto caneta, mas pode ser qualquer bem móvel ou imóvel, a característica é ter o domínio da coisa para si. Bem móvel é tudo aquilo que a física permite o seu deslocamento. Bem imóvel, é exatamente o contrário, é tudo aquilo que não permite o deslocamento.

A polêmica em torno da natureza jurídica da posse ainda não terminou. Diversas correntes e teorias se confrontam no sentido de dar uma explicação legal ao fato, ou seja, de situar a posse no mundo jurídico. Seu estudo encontra-se sintetizado em duas teorias: a subjetiva (Savigny) e a objetiva (Ihering). Segundo a primeira, dois elementos são essenciais para configurar a posse: o poder físico sobre a coisa, o fato material de ter esta à sua disposição (corpus); e a intenção de tê-la como sua, a intenção de exercer sobre ela o direito de propriedade (animus).Segundo a teoria objetiva, a posse se mostra simplesmente como uma relação de fato que se estabelece entre a pessoa e a coisa. A posse é a exteriorização da propriedade, a visibilidade do domínio, o poder de dispor da coisa em qualquer circunstância, menos quando se tratar de mera detenção em nome de outrem.

No Brasil são comuns os noticiários sobre invasões de imóveis, situação que gera grave problema para nosso País, tornando-se um desafio para os governantes. Apesar dos esforços do governo em estimular a construção civil e atender a população de baixa renda com subsídios do Programa Minha Casa, Minha Vida, o déficit habitacional se mantém em torno de 6 milhões moradias. A invasão do imóvel tem uma solução que é desconhecida por muitos: a possibilidade de defesa da posse através da própria força, autorizando o possuidor a atuar na defesa do seu direito. Essa possibilidade pode ocorrer quando a situação emergencial reclama uma atuação imediata para defender a posse diante de circunstâncias em que não seja viável a espera de uma decisão judicial para evitar a lesão ao direito de posse. O Código Civil (CC), em seu art. 1.210, prevê: "O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado".

Não reavida a posse dessa forma, poderá o esbulhado obter a restituição da posse, através da ação de reintegração de posse, regulada pelos artigos 560 a 568 do Código de Processo Civil/2015. Deverá estar assistido por advogado, que proporá a ação perante o juízo competente, podendo obter liminar para a reintegração.

Na prática, muitos proprietários sofrem ações da usucapião, por deixarem a seu mando caseiros tomando contas de xácaras, fazendas, casas na praia, por muitos anos, esquecem daquele imóvel, "achando que o caseiro ou pessoa amiga estão tomando conta", depois são surpreendidos por ações judiciais movidas por caseiros ou pessoas de confiança que haviam emprestado o imóvel. Às vezes, essas pessoas são nossas famílias (irmãos, tios, primos, amigos e assim por diante), a orientação para os clientes é sempre enviar uma carta a pessoa que detém a posse, lembrando que ela é "detentora da coisa e não dona", acredite, com isso o ânimo de ser dono é extinto, consequentemente não há requisito para configuração da usucapião.

O possuidor pode ser o proprietário ou quem esteja na posse do imóvel, como por exemplo um inquilino ou comodatário. A turbação é a agressão material dirigida contra a posse, mas que, no entanto, não a arrebata do possuidor, ou seja, é o ataque à posse, mas sem tirá-la do possuidor. O esbulho é o ato pelo qual o possuidor se vê privado da posse, violenta ou clandestinamente, e ainda por abuso de confiança. Já o parágrafo 1º do art. 1.210 do CC prevê: "O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse".

A Ação de Reintegração de posse é uma ação possessória e não petitória. Nesse sentido, a característica principal para o ajuizamento dessa ação é que o autor prove que possui a posse do bem, ou seja, caso o requerente nunca tenha obtido a posse do bem, não é cabível o seu pedido, muito menos condizente com o Código de Processo Civil. De acordo com Rizzardo (2004, p. 103): "sem a posse anterior devidamente comprovada, não se admite reintegratória. É a posse o primeiro e o principal requisito de toda ação possessória".

O desforço é a defesa para proteger a posse de um bem imóvel e que deve ocorrer logo depois da agressão à posse, ou seja, o possuidor defende-se logo após uma agressão injusta que sua posse sofreu e assim que lhe seja possível agir, limitando-se ao estritamente necessário para a retomada da posse perdida. Assim, é legítimo, por exemplo, o fazendeiro utilizar a própria força para defender a sua propriedade em caso de invasões como as praticadas por grupos que se denominam "Movimento dos Sem Terra". Observados os requisitos legais, o possuidor turbado ou esbulhado não deve sofrer qualquer sanção por ter utilizado destes meios de defesa e restituição da posse. Se, porém, ultrapassar os requisitos legais exigidos, como no caso de atuação com excesso de violência, responderá pela desproporcionalidade verificada.

Considerando esse conceito, pode-se utilizar um exemplo de esbulho o caso em que um homem, mulher, ou um grupo de pessoas adentra em um terreno que visualmente está abandonado, ocupa-o, e ali estabelece sua moradia, sem que em nenhum momento a posse daquele local tenha sido entregue a ela.

ACOMPANHAMENTO PROFISSIONAL: Os fazendeiros ou proprietários de imóveis vítimas de invasões de terra, em sua grande maioria, estão completamente despreparados. Os invasores, por vezes, temem mais uma fotografia do que um tiro. Tenha sempre máquinas fotográficas práticas e baratas, com filmes já instalados para uso imediato. Leve as fotos para a imprensa local e regional, sem entregar os negativos. Narre os fatos e peça que os publiquem; pague até a publicação, se necessário Registre o fato na Delegacia de Polícia, e guarde muito bem uma cópia do Boletim de Ocorrência. Faça elaborar um Laudo Técnico, por engenheiro, sobre a situação do imóvel no momento da invasão. Registre imediatamente o Laudo Técnico no Cartório de Títulos e Documentos, para que não possa haver dúvidas posteriores a respeito da data do mesmo. É preciso que o Laudo Técnico defina claramente a situação de produção, e relacione as benfeitorias existentes e seu estado de conservação. Junte todas as provas e documentos possíveis. Após, busque auxilio de um advogado para produção de notificação para esclarecer seus direitos aos invasores, então promova ação judicial pertinente utilizando da documentação pertinente.

João Neto

Advogado

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