Problema: Sublocação de imóveis desautorizada pelo (a) Locatário (a)

Solução: interpelar extrajudicialmente o (a) Locatário (a) e solicitando a sua anuência quanto à sublocação, adendo ao contrato.

A sublocação de imóveis se mostrava desinteressante para o mercado imobiliário, nomeadamente para o locador, porque se podia pensar na perda de controle sobre o locado ou mesmo na confusão da locação. Ao passo que muitos locatários tinham o receio de não poder usufruir plenamente de sua posse direta como lhes melhor conviesse, se precisassem, inclusive realizando o traspasse da locação para suprir um problema, inferimos, momentâneo.

Sublocação é um assunto que desperta dúvidas entre proprietários e locatários. Sob consentimento expresso, a atividade não é considerada ilegal, mas deve seguir algumas regras estabelecidas pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 1991). Para que um locatário possa sublocar um quarto dentro de um imóvel residencial ou mesmo a área de um espaço comercial é preciso possuir uma cláusula contratual ou autorização escrita do locador.

Muitos comerciantes e franqueadores acreditam que a sublocação resolverá seus problemas, principalmente no que se refere à preservação do ponto comercial. É de suma importância ressaltar que a sublocação sempre dependerá da anuência expressa do locador e, uma vez autorizada, seguirá o mesmo rumo da locação. Havendo a concordância, o locatário passará a ser denominado sublocador. Além do mais, algumas regras devem ser observadas, com muita atenção, conforme preceitua a Lei do Inquilinato.

Além disso, o valor da atividade não poderá ultrapassar o do aluguel. No caso de uma habitação coletiva, com vários quartos sublocados, a lei estabelece que o total dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor estabelecido pelo proprietário.

O descumprimento das cláusulas contratuais, com a sublocação não autorizada, pode resultar na anulação do contrato de aluguel, com a incidência de multas rescisórias. O proprietário também pode mover contra o locatário e sublocatário uma ação de despejo para recuperar a posse do imóvel.

Em muitos casos, porém, a prática acontece de modo clandestino, sem o conhecimento do proprietário. "É difícil provar (que o imóvel foi sublocado sem consentimento). Se a pessoa paga o aluguel em dia, muita gente faz vista grossa", opina Kelsor Fernandes, presidente do Sindicato das habitações da Bahia (Secovi-BA). Segundo Kelsor, 90% dos contratos firmados em imobiliárias proíbem a sublocação ou empréstimo de imóveis, visando evitar problemas subsidiários.

A sublocação é um contrato de natureza acessória e segue a sorte da locação, sendo certo que, se rescindida a locação, por qualquer motivo que seja, a sublocação também o será, ficando assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador (artigo 15 da lei do Inquilinato).

Ainda que reconheçam a existência de casos de descumprimento contratual, as imobiliárias afirmam que não há como fiscalizar se todos os imóveis estão sendo de fato ocupados pelos locatários iniciais.

Para evitar problemas, a principal orientação é que o inquilino informe a imobiliária ou o proprietário sobre quantas pessoas irão morar no imóvel, seja no momento do contrato ou depois. Desta forma, a situação de todos os moradores estará regularizada.

O artigo 21 da Lei do Inquilinato e seu parágrafo único é claro no sentido de que o aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação e que o seu descumprimento autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos. A falta de conhecimento por parte daqueles que sublocam seus imóveis, principalmente neste sentido, vem lhes causando sérios problemas.