PROBLEMA: Promitente comprador é obrigado a pagar a Taxa SATI em contrato de compra e venda de imóvel.

SOLUÇÃO: TAXA SATI (serviço de assessoria técnico imobiliário) é abusiva e cabe restituição.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou ilegal a cobrança da taxa de assessoria técnico-jurídico-imobiliária, conhecida como taxa Sati, na compra de imóveis. Na mesma decisão, o STJ considerou legítima a cobrança de comissão de corretagem, recebida pelos corretores de imóveis, desde que esteja explícita no contrato de aquisição. O entendimento do STJ deve ser seguido por todos os tribunais brasileiros, inclusive os de pequenas causas.

A taxa Sati era cobrada normalmente pelas incorporadoras na venda de imóveis na planta. Ela girava em torno de 0,8% do valor total do imóvel. A tarifa era referente à assessoria e despesas com despachante para obter a documentação do imóvel.

Com o alto número de lançamentos de unidades imobiliárias nos últimos anos, aumentaram também as cobranças de valores indevidos embutidos nos contratos de compra e venda. Alguns compradores de imóveis na planta tem sido surpreendidos com a cobrança, por exemplo, da Taxa SATI - Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária, que corresponde, em média, a 0,8% do valor do imóvel e, supostamente, diz respeito ao pagamento por uma assessoria jurídica no ato de assinatura do contrato de financiamento.

Com o boom imobiliário dos últimos anos, vieram diversas reclamações dos consumidores e uma enxurrada de ações judiciais por todo país, especialmente quanto ao repasse da comissão de corretagem e a cobrança da famigerada taxa de "serviço de assessoria técnico-imobiliária" (taxa Sati).

A jurisprudência majoritária dos Tribunais era favorável aos consumidores, reconhecendo a abusividade da cobrança da taxa Sati e do repasse da comissão de corretagem, pois se entendia que tais despesas eram impostas unilateralmente aos consumidores, de forma camuflada, por serviços prestados em interesse exclusivo dos vendedores. Reconhecia-se, ainda, a posição vulnerável do consumidor, que se sentia forçado a contratar tais serviços para a aquisição de seu imóvel.Quanto à comissão de corretagem, em precedente inovador - e contrário à jurisprudência até então majoritária - foi declarada válida a cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem "desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem", como fundamentou o ministro Sanseverino. Ou seja, no caso concreto, caberá ao consumidor comprovar que não houve a devida prestação da informação de que tais custos seriam a ele repassados. O STJ entendeu não se tratar de venda casada, "apenas a terceirização da atividade de comercialização para profissionais do setor, o que não causa prejuízo para os consumidores", tratando de atividade autônoma, decorrente da aproximação das partes, pela mediação entre vendedor e comprador e que, pela prática comercial, deve ser remunerada. Quanto à cobrança da taxa Sati, com acerto, foi declarada a abusividade de tal cobrança, por se tratar de serviço inerente ao próprio modelo de contratação e por ser direito do consumidor a livre escolha do profissional que lhe possa auxiliar com a análise contratual. Não é demais ponderar que tais contratos são nitidamente contratos de adesão, sob os quais os consumidores têm pouca ou nenhuma ingerência efetiva sobre seus termos e condições. Quanto à prescrição, o STJ aplicou o prazo prescricional de três anos para ações reparatórias previsto no artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV, do Código Civil, ignorando que o Código de Defesa do Consumidor prevê o prazo de cinco anos, além de inúmeras decisões que defendem a contagem do prazo de 10 anos, por não se configurar uma hipótese de indenização tradicional. A decisão proferida pelo STJ, apesar do reconhecimento da abusividade da taxa Sati, foi considerada desfavorável aos consumidores e já gera críticas por ser oposta à jurisprudência até então dominante. Considerando que a decisão proferida neste recurso é vinculante, ela servirá de base para o julgamento de milhares de recursos que estavam suspensos em todo o país.

Não se nega que a cobrança da comissão de corretagem seja uma prática comercial, mas tal prática atribui o custo a quem contrata os serviços do corretor. Se o vendedor é quem o contrata, em seu próprio benefício, a ele é cabível tal custo. Por isso, quando o consumidor se dirige a um ponto de vendas de um imóvel na planta, por livre e espontânea vontade, sem a intervenção de qualquer pessoa, tampouco algum corretor de imóveis, e nem ao menos tem a opção (e ciência) de escolher quem lhe atenderá, é questionável o desvirtuamento da atividade do corretor de imóvel, que não aproximou as partes e não teve utilidade prática de sua 'atuação'. Em conclusão ao nosso entendimento, a mesma fundamentação que levou ao reconhecimento da abusividade da taxa Sati é cabível para o afastamento do repasse da comissão de corretagem ao comprador do imóvel na planta.

Além de definir que a cobrança de SATI - Assessoria Técnico-Imobiliária é ilegal, o STJ também definiu a quem cabe o dever de ressarcir ao consumidor pela cobrança indevida. Segundo o STJ, cabe a incorporadora, na qualidade de promitente-vendedora, o dever de devolver ao consumidor as quantias cobradas a título de SATI - Assessoria Técnico-Imobiliária. No entanto, referida assessoria é mera prestação de serviço inerente à celebração do contrato, não devendo ser cobrada, já que prestar todas as informações de forma clara é um dever do vendedor. Desta forma, em relação ao pagamento da comissão de corretagem em imóveis adquiridos na planta, o STJ divergiu da posição até então adotada pelos Tribunais, decidindo por ser válida a cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem. Já em relação à taxa SATI, a Corte Superior manteve o posicionamento dos Tribunais e decidiu que determinada taxa é ilegal e abusiva. Na prática, o que ocorre é que as construtoras são amparadas juridicamente e preparam suas operações e instrumentos de acordo com o atual julgado, de maneira que não restam muitas opções aos consumidores, pois se desejam adquirir o imóvel devem pagar também a taxa de corretagem, sendo certo que na maioria das vezes o preço do bem já é repassado com referida taxa. Portanto, o consumidor acaba por aceitar o pagamento, já que lhe é informado o preço final do imóvel e assim muitas vezes só toma conhecimento da taxa quando assina o contrato ou quando já realiza os pagamentos, os quais são desmembrados. Quanto à taxa SATI, na maioria das vezes o valor da taxa, comparado com o valor do bem, chega a ser diminuto e muitas vezes o trabalho que o consumidor tem para ser ressarcido, acaba não compensando, fazendo com que ele não pleiteie em juízo.

Destarte, fica nosso alerta aos consumidores que sofreram tais violações, impende procurar um profissional de sua confiança, seja pelas vias consensuais ou contenciosas, para fazer valer a inconteste aplicação dos direitos.

ACOMPANHAMENTO PROFISSIONAL: Para pedir o ressarcimento, foi determinado, também pelo STJ, um prazo de prescrição de três anos, após a assinatura do contrato. Isso significa que um consumidor que tenha adquirido um imóvel há três anos e que pagou a taxa pode entrar na Justiça e pedir a devolução do dinheiro. Quem pedir a restituição pode até receber em dobro o valor da taxa, se considerarmos o artigo 42 do código de defesa do consumidor. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

João Neto

Advogado

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