PROBLEMA: Mudança de emprego. Obrigaram a pagar multa em contrato de locação por conta de rescisão antecipada.

SOLUÇÃO: Pedir o afastamento da multa por aplicabilidade da Lei do inquilinato.

O parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato estabelece que, na hipótese de transferência para prestar serviços em outra cidade, o locatário fica dispensado do pagamento da multa prevista no contrato de locação, desde que promova a comunicação, por escrito, ao locador, com antecedência de 30 dias.

Essa regra da Lei do Inquilinato prevalece sobre a disposição contratual, de forma que, nesta hipótese específica, pouco importa que exista uma cláusula liberando a multa após 12 meses de vigência da locação.

Se locador ou locatário decide cancelar o contrato antes do vencimento, normalmente paga à outra parte um valor previamente estabelecido em contrato. No caso de o inquilino deixar o imóvel de maneira antecipada, o pagamento é feito proporcionalmente ao tempo de contrato restante, sem cobrança abusiva - explicaremos em detalhes, mais adiante.

Porém a multa, segundo a Lei 8245 e o Código Civil, "pode" sofrer reduções, por proporcionalidade e/ou por equidade, dependendo da análise do magistrado que irá julgar a demanda.

A multa, para este tipo de infração, nunca é integral. Deverá sempre ser proporcional ao tempo que faltar para o término do contrato de locação.

Essa proporção já era prevista no artigo 924 do Código Civil revogado: "Quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora ou de inadimplemento".

Entretanto, existe a possibilidade do locador e locatário combinarem, no contrato de locação, outras hipóteses de isenção da multa contratual. E, em determinadas situações especiais, expressamente previstas no instrumento contratual, o locador pode autorizar que o locatário não fique obrigado ao pagamento da multa.

Assim, ao receberem a notificação, os proprietários têm que analisá-la, para aferirem a veracidade da declaração do empregador e se a transferência de local de trabalho importa, efetivamente, na necessidade de mudança de residência.

Caso o proprietário tenha interesse na retomada do imóvel, deverá informar o inquilino por meio de documento que comprove essa intenção: notificação, carta registrada, etc.

De acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), a multa deve ser calculada proporcionalmente, baseando-se pelos meses restantes para o encerramento do contrato.

Esse cálculo também é amparado pelo artigo 4º da Lei do Inquilinato, que consta no Código Civil Brasileiro, e pelo artigo 413 do Código Civil. Na prática, normalmente, a multa é estipulada em 3 meses de aluguel. Como exemplo, vamos imaginar um contrato de locação de 30 meses em que foi estipulada essa multa convencional de 3 meses para a parte que descumprir o acordo.

Em geral, cabe à imobiliária fornecer não apenas um termo de vistoria, como também acompanhar, na medida do possível, essa verificação do imóvel. Esse termo é como um retrato descritivo do imóvel, seja ao tempo da locação, seja ao tempo da rescisão do contrato.

ACOMPANHAMENTO PROFISSIONAL: Essa regra da Lei do Inquilinato prevalece sobre a disposição contratual, de forma que, nesta hipótese específica, não importa que exista uma cláusula liberando a multa quando já tiverem transcorrido 12 meses de vigência da locação. Neste caso, basta seguir os seguintes procedimentos para a rescisão contratual: o inquilino deverá notificar, por escrito, com antecedência de 30 dias, que vai desocupar o imóvel em virtude da necessidade de ser transferido para trabalhar em outra localidade. Veja bem, a internet tem facilitado demais a confecção de documentos diversos, como contratos, notificações, termos. Mas é bom para o inquilino ter auxilio de um advogado na hora de analisar o documento em questão, sobretudo no tocante a legislação que deverá constar de forma integral na notificação. Quando transcorrer o prazo previsto na notificação por escrito (30 dias), fazer a rescisão da locação da forma habitual, mediante conferência sobre a quitação regular dos aluguéis e dos encargos locatícios; o estado de conservação do imóvel; etc. Não deverá ser exigido o pagamento da multa contratual, constando no documento da rescisão que a multa não foi cobrada em decorrência da transferência de emprego para outra localidade. Esta é, talvez, a pior parte. Ler o contrato e verificar a existência de multa ou se foi excluída de seu texto, pois os termos jurídicos podem confundir o entendimento de um leigo. Caso a multa seja cobrada, então será uma cobrança indevida, passível de ação judicial.

João Neto

Advogado

contato@jnjur.com.br

www.jnjur.com.br