PROBLEMA: Incorporadora repassa o valor da taxa de atribuição de unidade imóvel ao comprador.

SOLUÇÃO: Transferência de tal encargo ao consumidor é abusiva e deve ser ressarcida.

A escritura pública é uma necessidade em caso de venda de imóvel, pois ela de fato vai mostrar que foi feito uma venda transferindo a posse da propriedade do antigo proprietário para o comprador. Além da escritura é necessário fazer o registro da mesma, isto é, depois que estrutura ficar pronto é necessário levá-la ao cartório de registro de imóveis e efetuar o seu devido registro para que ela seja reconhecida e tenha de fato o valor da transferência de posse. Além da escritura e do registro a mesma, outras documentações são necessárias durante o processo de compra e venda de imóvel, por exemplo, o pagamento do ITBI que é o imposto de transferência de bens imóveis, diversas certidões, solicitação de matrícula do imóvel para verificação da situação do mesmo, tanto na prefeitura como no cartório de registro de imóveis.

Todas essas documentações, com algumas exceções, têm custo e o valor da documentação de imóveis às vezes não é muito barato. Como exemplo, cito o ITBI que dependendo da cidade pode chegar a 2% do valor do imóvel. Para lavrar a escritura há uma tabela fixa que o cartório aplica sobre o valor do imóvel e ainda o registro do imóvel também tem um valor significativo. Embora não seja possível determinar o valor, posso dar um exemplo de um caso real, referente a compra de um terreno que fiz a alguns anos. O valor do terreno foi de R$ 150.000,00 e os valores que paguei para fazer a documentação foram os seguintes: R$ 3.000,00 - referente ao ITBI (2% do valor do imóvel). ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e é pago sempre que ocorre a transferência de nomes de um imóvel. R$ 2.114,00 - Valor pago ao cartório de notas referente à escritura do imóvel. R$ 1.374,52 - Valor pago ao cartório de registro de imóveis referente ao registro da escritura. R$ 6.488,52 foi o total que paguei para documentação deste imóvel. Não está incluso outros gastos como emissão de matrícula, reconhecimento de firma e outros pequenos gastos.

A responsabilidade pelo pagamento da escritura e outras documentações é do comprador e não do vendedor, este é um consenso que existe em todas as negociações de compra e venda de bens imóveis. Contudo, caso haja negociação entre as partes é perfeitamente possível que o vendedor faça o pagamento das taxas ou pelo menos de parte delas, mas isto não é o processo comum, já que o comprador e que tem esta responsabilidade pelo pagamento de todas essas taxas. O mesmo acontece quando você compra um automóvel, neste caso a pessoa que compra é responsável pelo pagamento da transferência do veículo e não vendedor. Isto é um consenso absolutamente comum entre negociantes de automóveis. O mesmo acontece quando você faz uma compra em uma loja virtual, o valor do frete que a despesa para transporte da mercadoria da loja até a sua casa é paga por você, ou seja, o comprador e não a loja. Muito embora a loja que efetue o pagamento, mas ao fechar a compra já está incluso o valor do frete.

Entre as cobranças praticadas pelas construtoras nos contratos de compra e venda de unidades imobiliárias na planta, uma vem causando confusão aos consumidores. É a chamada Taxa de Atribuição de Unidade ou Taxa de Individualização, que algumas construtoras estão repassando aos seus clientes sem que estes saibam, no entanto, do que se trata tal cobrança. Para entender o conceito da Taxa de Atribuição de Unidade, é preciso antes compreender o passo a passo básico de compra de um imóvel oriundo de incorporação imobiliária. Tomemos como exemplo a compra de um apartamento na planta. Ao assinar o contrato de compra e venda, o consumidor está adquirindo uma fração do terreno onde o prédio será edificado e a promessa de que, dentro de um determinado prazo, ali será construída a unidade imobiliária que este escolheu. Uma vez construído o empreendimento, a fração do terreno outrora adquirida pelo consumidor se transforma em uma fração da área comum do edifício. E a promessa de construção se transforma em realidade, passando tal consumidor a gozar de direitos de propriedade sobre a unidade específica que comprou. Todavia, é preciso que estas alterações (de fração do terreno para área comum; e de promessa de construção para um apartamento) sejam realizadas também documentalmente para que o imóvel comprado fique documentalmente regularizado perante os órgãos competentes. Tal função de regularização cabe ao Cartório de Registro de Imóveis competente que se responsabiliza a:• alterar o registro daquele imóvel que antes era um terreno e agora passou a ser um prédio com vários apartamentos;• registrar que ao apartamento X corresponde uma fração da área comum de Y%; e• que o mesmo apartamento X, com sua fração de Y% da área comum, agora passa a pertencer ao consumidor que o adquiriu durante a fase de lançamento do empreendimento imobiliário. Para realizar tais medidas, o Cartório de Registro de Imóveis cobra das construtoras a Taxa de Atribuição de Unidade, também chamada de Taxa de Individualização, e estas, por sua vez, acabam por repassar tal cobrança ao cliente. No entanto, é possível encontrar inúmeras decisões judiciais condenando as construtoras à devolução do valor cobrado, uma vez que tal despesa é inerente à atividade da construtora e, por esse motivo, não pode ser transferida ao cliente. Os clientes que estão sendo cobrados atualmente, podem requerer judicialmente a declaração de inexistência da dívida, ao passo que os clientes que já pagaram, podem reaver o valor cobrado, com correção monetária e juros.

Existe uma exceção que se aplica quando há pendências no imóvel, como taxas em atraso, IPTU atrasado, pendências financeiras e jurídicas sobre o imóvel. Qualquer tipo de pendência financeira ou atrasos financeiros que estiver no imóvel e responsabilidade do vendedor, neste caso ele deverá providenciar o pagamento das taxas deixando o imóvel livre para negociação. Vale lembrar que algum tipo de pendência impedem inclusive a transferência do imóvel e portanto cabe ao vendedor quitar todas as dívidas pendentes para que a transferência seja efetivada. Se você calcular os valores que mostrei acima perceberá que juntando todos os gastos fica aproximadamente 5% do valor do imóvel. Este é um consenso que muitos tem. Inclusive quando você vai pedir um financiamento na Caixa eles orientam você a reservar o equivalente de 5% do valor do imóvel para os custos de documentação.

Trata-se de uma cobrança de despesas de cartório para que possa ser feita a divisão de cada imóvel dentro do condomínio. Imagine um prédio com 10 andares e 20 apartamentos. Cada um desses apartamentos precisa de um registro específico junto ao cartório de imóveis para individualizar cada propriedade com suas características e assim tornar possível sua comercialização, unidade por unidade. Da mesma forma um condomínio de casas, cada área do terreno de cada casa precisa estar definido em cartório. Temos então o Número de Matrícula deste imóvel! Mas veja, para se entregar as chaves de um imóvel permitindo sua habitação é necessário que seja emitido um documento chamado Habite-se. Para ter o habite-se é necessário que o imóvel já esteja dividido (não se poderia concluir outra coisa).

Essa divisão já ocorreu antes da entrega do imóvel e consequentemente a taxa de individualização já fora paga. Por padrão, os contratos de compra de imóveis preveem que, TODAS AS DESPESAS antes da entrega das chaves serão de responsabilidade da Construtora, SOMENTE após a entrega das chaves as despesas incidentes sobre o imóvel serão por conta do comprador. Assim se essa taxa de atribuição da unidade foi paga antes da entrega do imóvel, é de exclusiva responsabilidade da Construtora e não pode ser cobrada de quem comprou o imóvel. Caberá a Construtora que se atrever a cobrar esse tipo de taxa provar ou explicar o contrário, demonstrando inclusive se foi de fato paga, quando e que valor. O mero envio de boleto sem explicações fere o Código de Defesa do Consumidor no quesito transparência.

Como expliquei acima, existe um consenso de que a responsabilidade pelo pagamentos dos custos envolvendo a documentação do imóvel é do comprador, mas se houver um acordo entre eles de que o custo será dividido, então não há problema algum e pode ser feito assim. Existem os chamados contratos de gaveta que são acordos feitos entre as partes mais sem nenhum valor documental. Imagine que você tenha comprado uma casa e tenha feito o contrato de gaveta e pouco depois a pessoa que vendeu para você vem a falecer. Problema. Neste caso, como o imóvel ainda está no nome dele, ele vai para inventário e ai a coisa pode ir longe e não dá para dizer o que pode acontecer.

Neste caso você já comprova que é proprietário legítimo do terreno e portanto a casa está no terreno, logo, não haveria problemas de propriedade. O que acontece nesse caso é que para efeitos legais a casa não existe, embora, exista de fato. Uma das consequências disso é que você vai ficar pagando IPTU de terreno que é muito mais caro do que se tivesse casa. Então, já que a casa existe, o ideal é averbá-la e assim além de diminuir o valor do IPTU, você teria a documentação completa dela.

A juíza de Direito Débora Cristina Fernandes Ananias Alves Ferreira, da 2ª vara Cível de Ribeirão Preto/SP, determinou que a MRV Engenharia suspenda imediatamente a cobrança da "taxa de atribuição de unidade" nos contratos de aquisição de imóvel, sob pena de incidência de multa igual ao dobro do valor cobrado por consumidor. A tutela provisória de urgência antecipada foi deferida em ACP ajuizada pelo MP/SP. De acordo com os autos, a empresa cobra dos consumidores que celebram contratos visando à aquisição de propriedade imóvel em condomínio, verba atinente às despesas para individualização do bem perante o Registro Imobiliário, que usualmente intitula "taxa de atribuição de unidade" ou de "taxa de individualização". Ela alega a licitude da transferência da obrigação de pagar tal verba ao consumidor, com escólio no art. 490, do Código Civil e sob o argumento da clareza de sua previsão contratual. Em sua decisão, a magistrada pontuou que inúmeras ações judiciais individuais são distribuídas na comarca visando à declaração de inexigibilidade dessa verba, por qualificá-la abusiva. Para ela, ao menos em sede de perfunctória análise típica das tutelas provisórias, o MP tem razão, impondo-se o acolhimento do pedido liminar para determinar à construtora a suspensão da cobrança dessa verba. A juíza esclareceu que o art. 490, do CC/02 autoriza, em última análise, a inversão do dever de pagar as despesas com a elaboração de escritura e respectivo registro na matrícula de imóvel, assim como as despesas da tradição de bem móvel, de seus devedores originários, quais sejam, comprador e vendedor, respectivamente, para vendedores, cuidando-se de bens imóveis, e compradores, cuidando-se de bens móveis, determinando, para tanto, expressa previsão a respeito. Contudo, o dispositivo não se refere a outras verbas, que não aquelas, "no que tange a imóveis, à elaboração de escritura de venda e compra e seu respectivo registro que, em se cuidando de bem imóvel inserto em condomínio, já deverá estar previamente individualizado, porque se cuida de aquisição/alienação de unidade autônoma."

Para a magistrada, o perigo de dano em que somente ao final da presente seja determinada a tutela ora pretendida está presente, valendo mencionar que não haverá prejuízo às partes em caso de reversão. Além disso, ela frisou que tem se multiplicado as ações individuais em que se busca a suspensão da cobrança da verba em estudo e a exclusão do nome dos consumidores dos cadastros de inadimplentes em decorrência de seu não pagamento, o que evidencia o risco na demora, causando dano, inclusive moral, àqueles que deixam de pagá-la ou mesmo dificuldades indiscutíveis para aqueles que pagam-no, ante as exigências legais para consecução de sua devolução. Posteriormente, após aditamento da inicial, a magistrada deferiu pedido do MP/SP para que a tutela deferida fosse estendida aos contratos já celebrados. "Intime-se a parte requerida, pessoalmente por carta, acerca da presente decisão para que ela, também em relação aos contratos já celebrados e cuja pretensão à cobrança daquela verba ainda não esteja fulminada pela prescrição trienal (art. 206, §3º, inc. IV, do CC), suspenda imediatamente a cobrança de quantia correspondente à despesa registral relativa à individualização da matrícula do imóvel, seja a cobrança efetuada diretamente pela requerida, seja por intermédio de representantes autônomos, colaboradores, parceiros ou prestadores de serviços ou outros terceiros, por via judicial ou extrajudicial, sob pena de incidência de multa igual ao dobro do valor cobrado por consumidor com o qual se verificar o descumprimento desta ordem."

ACOMPANHAMENTO PROFISSIONAL: É necessário ler o que foi especificado no contrato com relação a esse tipo de despesa, se seria por conta do comprador, ou do vendedor. A hipótese se concretiza quando, diversas pessoas adquirem o terreno e, em conjunto, constroem o edifício. Concluída a obra, será averbada a construção na matrícula do terreno. Por requerimento das partes e instrumento particular, será, em seguida, registrada a instituição de condomínio e registrada a atribuição das unidades aos adquirentes das quotas partes ideais sobre o terreno. A hipótese é daquelas em que a atribuição tem caráter de divisão. A seguir, abrem-se as matrículas, dela constando proprietário o adquirente. Alternativa seria a abertura de matrícula em nome de todos os condôminos, seguindo-se a permuta de frações ideais. Na instituição de condomínio por unidades autônomas, precedido de incorporação, será, também, necessária a atribuição, mas para identificar a unidade que ficará pertencendo a determinado titular de fração ideal do solo e para atestar o cumprimento pelo incorporador da obrigação de entregar ao adquirente a unidade autônoma. A atribuição, nesse caso, é necessária, não como forma de extinção de condomínio, que inexiste segundo a decisão, mas como identificação da unidade que caberá ao titular da fração ideal do terreno, ato revelador, ademais, do cumprimento, pelo incorporador, de entregar aos adquirentes as unidades, em cumprimento do contrato de construção entre eles celebrado. A atribuição, no caso e com a finalidade apontada, será necessária em quaisquer incorporações, a preço certo determinado ou determinável, a preço de custo e onde tiver havido permuta de terreno com unidades futuras por ocasião do registro da instituição e principalmente nestas duas últimas, como advertiu a decisão, quando apresentado a registro, antes da instituição, contrato de promessa ou venda e compra de fração ideal do terreno e unidade futura. Se no negócio que envolve a fração ideal não se determinou a unidade autônoma, deverá haver um instrumento específico de atribuição. Providências Possíveis: 1) Abrir uma solicitação na Construtora pedindo estorno/explicações; 2) Caso não expliquem ou na explicação ficar claro que trata-se de taxa de responsabilidade da construtora, não pague; 3) Se for negativado, entrar com ação judicial requerendo a imediata exclusão do nome do Serasa, a restituição em dobro e danos morais que nosso tribunal de SP tem aplicado penas de até R$ 15.000,00 em média; 4) Se não quiser correr risco de ser negativado, pague a taxa e entre com ação cobrando o valor em dobro, conforme o Código de Defesa do Consumidor; e 5) Se for cobrado judicialmente, caberá a devida defesa.

João Neto

Advogado

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