PROBLEMA: Imobiliária não retirou a conta de energia do nome do Locatário lhe prejudicando financeiramente.

SOLUÇÃO: A imobiliária deve ser responsabilizada pela falta de regularização cadastral.

Uma questão que precisa ser bem tratada quando da celebração de um contrato de locação de bens imóveis é a titularidade das faturas de energia elétrica, com fincas a evitar transtornos ao locador. Embora o artigo 23, VIII da lei 8.245/91 atribua ao locatário tal despesa, é possível encontrar decisões que autorizem a cobrança de débitos existentes do titular da conta de energia, mesmo não sendo esse o usuário do aludido serviço. Sendo assim, se não ocorrer o pagamento, o locador pode abrir um processo na justiça para reaver seus direitos. Obrigação que deveria constar como objeto no contrato de locação do imóvel. O problema é que a concessionária deverá receber e se isso não ocorrer, poderá cortar o fornecimento. Muitas vezes, para evitar aborrecimentos o proprietário acaba pagando a conta e tenta receber posteriormente do locatário.

As imobiliárias como representantes legais dos proprietários de imóveis que atuam na área de locação de imóveis vêm cada vez mais se blindando em meio as suas responsabilidades no setor locatício, dado a demanda de situações problemáticas que uma locação pode provocar. Todas instituem uma autorização de locação (mandato), entre imobiliária e locador a fim de deixar documentado e definido todas as responsabilidades de ambas as partes no que tange a locação do imóvel.

Quando um imóvel é alugado, cabe ao locador informar a alteração da condição aos órgãos responsáveis pelos serviços de água e luz. Se não adota as providências necessárias, a pessoa - física ou jurídica - pode ser responsabilizada e ter de pagar tanto as faturas em atraso como eventuais fraudes cometidas pelo locatário. Com base em tal entendimento, a 2ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de Santa Catarina rejeitou Apelação Cível da Somarchi Alimentos. Relator do caso, o desembargador João Henrique Blasi citou a decisão de primeira instância, que condenou a empresa a pagar as faturas atrasadas. Na ocasião, o juiz Giancarlo Rossi, da Comarca de Rio do Oeste, citou precedente do próprio TJ-SC, que delegou à antiga proprietária a necessidade de regularizar a situação. O caso em questão, de acordo com a decisão, é a Apelação Cível 2008.020145-5, e durante sua análise ficou determinado que o dever de transferir as faturas de energia elétrica para o novo morador é do proprietário. Posição semelhante foi adotada pelo TJ-SC durante o julgamento da Apelação Cível 2009.011763-2, que definiu como responsável pelo pagamento das faturas "aquele que perante a concessionária se encontra cadastrado como consumidor", segundo a decisão de primeira instância. O desembargador João Henrique Blasi votou pela manutenção de tal decisão, em que é reconhecido o aluguel da fábrica para outra empresa, inclusive com a juntada do contrato de aluguel. De acordo com o juiz Giancarlo Rossi, citado pelo relator, o talão de luz estava em nome da Somarchi e era ela a responsável pela fatura. Assim, se houve atraso no pagamento, mesmo que o imóvel estivesse alugado, a empresa deve arcar com os custos, pois não transferiu a obrigação contratual para a locatária, disse ele. A decisão de primeira instância apontou que, mesmo com previsão expressa em contrato sobre o pagamento por parte da outra empresa, "não há como opor tal convenção particular à concessionária que fornece a energia". Como foi registrada fraude no relógio-marcador, as contas em atraso foram cobradas pelo maior consumo registrado nos meses anteriores.

O locador quando procura uma administradora de imóveis, repassa à administradora todas as responsabilidades inerentes a uma locação de boa fé, buscando um locatário que atue de forma responsável, diligente e que entregue o imóvel nas mesmas condições e é o que a imobiliária deve fazer, atuar como se o imóvel fosse seu. A imobiliária deve, com zelo, buscar todas as informações e documentos do pretenso inquilino, atuando com diligência para que a locação seja lucrativa tanto para a administradora como para o proprietário e que não gere prejuízos desde o início da locação até sua rescisão final. Porém, diante das problemáticas que o ramo imobiliário enfrenta, todos os dias aparecem situações que as responsabilidades de locador, locatário e administradora se encontram e é necessária em algumas situações a intervenção do judiciário para distribuir as responsabilidades e punir os que efetivamente geraram prejuízos por falta de comprometimento. Vejamos o teor do citado dispositivo legal: Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) omissis VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; Pelo dispositivo legal, resta claro que a obrigação de arcar com tal despesa é do locatário. Contudo, é imprescindível que se coloque de forma expressa no contrato de locação, a obrigação do locador de transferir para si a titularidade do serviço junto à fornecedora de energia elétrica. Parece desnecessário constar no contrato a obrigação de transferência de titularidade de fatura de energia elétrica para o locatário quando o texto legal já lhe atribui a responsabilidade sobre o pagamento desta despesa. No entanto, tal procedimento é o método mais eficaz de resguardar o locador caso haja uma inadimplência em relação ao serviço. Isso se deve ao fato de ser a fatura de energia elétrica classificada pela doutrina como uma obrigação propter personam, que significa dizer que tal obrigação estaria vinculada ao titular do serviço e não ao efetivo beneficiário do mesmo. Assim, estando o bem locado, com a fatura de energia elétrica sob a titularidade do locador, ocorrendo a inadimplência, seus efeitos recairão sobre este. Dessa forma, a melhor maneira de resguardar o locador é obrigar, contratualmente, o locatário a transferir para si a titularidade de tal despesa. Para garantir a efetividade da referida disposição contratual, imperioso que tal cláusula exija a transferência antes da entrega do imóvel, assegurando seu cumprimento de modo correto e satisfatório. Por fim vale destacar que a melhor maneira de estar totalmente resguardado quanto a seus direitos, quando da elaboração de um contrato, é a assessoria de um advogado com conhecimento da legislação aplicável. Assim, encare os honorários como um investimento na prevenção de despesas futuras e indevidas e não como um gasto desnecessário. A imobiliária deve atuar com zelo, presteza, responsabilidade no momento da avaliação da documentação do pretenso inquilino, solicitando todos os documentos necessários, sendo de inquilino, fiador, certidão de matrícula, comprovante de renda entre demais documentos necessários. Essa é a melhor forma de demonstrar que atuou com total responsabilidade e que fez uso correto da autorização que o proprietário designou à administradora. Vistoriar o imóvel na entrada e na saída, efetuar cobranças sejam extrajudiciais ou judiciais a fim de satisfazer débitos caso existentes. Consultar débitos de água e energia elétrica quando da rescisão contratual entre outras responsabilidades basilares. A turma Recursal do TJ/SE condenou uma administradora de imóveis a indenizar, a título de danos morais, ex-locatória que, por má administração da imobiliária, teve nome negativado por companhia de energia elétrica. Em 2015, ao deixar o imóvel que alugava, a consumidora solicitou a troca da titularidade da conta de energia junto à companhia elétrica. Porém, seu pedido foi negado por não ser a proprietária do imóvel, fato que a fez contactar a imobiliária e pedir para que fosse retirado seu nome da titularidade da conta. Tempos depois, em 2018, a ex-locatória, ao tentar financiar um automóvel, descobriu que estava com seus dados restritos nos órgãos de proteção ao crédito por não ter pagado a fatura da companhia elétrica. Ao se defender, a imobiliária alegou que a autora não solicitou o encerramento do contrato e por isso seu nome continuava cadastrado. O juízo do 5º JEC da Comarca de Aracaju/SE, com base no artigo 70 da resolução 414/10 da Aneel, entendeu que era da consumidora, autora do processo, a obrigação de solicitar à companhia de eletricidade o encerramento do contrato, e não da administradora do imóvel. A consumidora recorreu alegando que as provas carreadas nos autos demonstravam que o pedido de troca de titularidade havia sido realizado, mas sem sucesso. Na turma Recursal, o relator, juiz de Direito Pablo Moreno Carvalho da Luz, avaliou que a autora comprovou que, findo o contrato de locação do imóvel, ela solicitou seu desligamento com a titularidade da conta de energia. De acordo com o magistrado, "ao não promover a alteração cadastral solicitada desde o ano de 2015 e, tampouco, comunicar a decisão de não promovê-la à consumidora, a recorrida findou por descumprir os deveres anexos de cuidado, cooperação e lealdade, emanados da boa-fé objetiva". Desta forma, a turma reformou a sentença e, por unanimidade, condenou a imobiliária a indenizara consumidora por danos morais, em R$5 mil. Sendo assim, como a Lei do Inquilinato é omissa no ponto de obrigar a transferência, a concessionária pode imputar os débitos ao proprietário do imóvel. Fator que culmina no corte de fornecimento quando o locatário se muda e deixa contas a pagar. Com a finalidade de mudar essa situação, tramita na Câmara dos Deputados desde 2009 o Projeto de Lei n.º 5593/2009. A tentativa é modificar a lei do inquilinato, tornando-a mais incisiva na tratativa da titularidade das contas com as concessionárias de água, esgoto, luz e gás. Na prática, o PL obriga as concessionárias a passar os débitos para o nome do usuário dos serviços em questão. E ainda, não se recusar a restaurar os serviços quando solicitados por um novo locatário ou proprietário no mesmo endereço. Além da lei do inquilinato, deveria constar alterações na lei de prestação de serviços públicos (Lei n.º 8987/95). Responsabilidade e documentos andam de mãos dadas entre as partes, pois é uma relação pautada em confiança, boa fé, zelo, cuidado, diligência, por esse motivo que inquilino e proprietário designam a esta à função de administradora de imóvel. A solicitação para troca de titularidade na conta de luz só pode ser feita por pessoa que não seja estranha ao contrato de locação ou que comprove algum vínculo com o imóvel ou com o contrato de locação. O 9º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo entendeu desta forma ao decidir uma causa favorável à Equatorial Maranhão Distribuidora de Energia S/A. Na ação, de pedido de danos morais e materiais, a parte autora informou ser proprietária de um imóvel que foi alugado para uma mulher em junho de 2020, e o contrato de locação estabelece ser obrigação do locatário a troca de titularidade da conta de energia. A locatária informou que tentou trocar a titularidade, mas teve seu pedido negado em todas as vezes que solicitou sob argumento que teria débitos na unidade consumidora, os quais deveriam ser quitados antes da troca de titular. Afirmou, ainda, que os débitos são do antigo inquilino e foi forçado a quitá-los, o que lhe causou danos materiais. Em contrapartida, a concessionária ré argumentou que as negativas se deram porque a solicitação inicial estava em nome de uma pessoa estranha ao contrato de locação e não demonstrava ter nenhum vínculo com o imóvel ou com o referido contrato. A Equatorial frisou que se a unidade consumidora tem débitos em aberto, o novo titular tem a opção de escolher se assume os débitos relacionados ou se não quer assumi-los, não havendo qualquer impedimento na troca de titularidade por isso. A empresa afirma que não pode ser condenada a devolver quantias em dobro ao autor, uma vez que os pagamentos decorreram do uso da energia elétrica no local, não se tratando de cobrança indevida. Por fim, pediu pela improcedência da ação. "Indo direto ao mérito, a controvérsia reside em reconhecer o direito ou não a existência dos alegados danos morais e materiais sofridos pelo reclamante (...) O autor alega que sua inquilina não conseguiu realizar a troca de titularidade, pois foi cobrada por valores que supostamente estariam em aberto e seriam referentes ao antigo inquilino", discorre a sentença. A Justiça ressalta que, analisando os documentos juntados ao processo, ficou constatado que as alegações da autora não merecem prosperar. "Pelos documentos juntados com a contestação, quem fez a solicitação de troca de titularidade foi uma pessoa diferente da inquilina assinante do contrato de aluguel, o que impediria, por óbvio, a troca de titularidade (...) Analisando tais provas, conclui-se que as cobranças seriam referentes ao consumo da família da autora e, portanto, devidas", observa a sentença, grifando que não foi vislumbrado nenhum ato indevido pela concessionária. A sentença esclarece que a troca de titular não ocorreu porque foi solicitada por pessoa estranha ao contrato de locação que não conseguiu comprovar seu vínculo com o imóvel. "No que concerne aos danos morais a Constituição Federal de 1988 consagrou a inviolabilidade da intimidade, da vida privada, da honra e da imagem das pessoas, além da indenização pelo dano moral decorrente de sua violação. Com efeito, é importante observar, contudo, a preocupação acerca da grande quantidade de indenizações por danos morais pleiteadas perante o Judiciário quando, na verdade, não há qualquer dano moral indenizável", finaliza a sentença, negando os pedidos da parte autora.

ACOMPANHAMENTO PROFISSIONAL: É estritamente importante observar que o locador deve colocar a titularidade da conta no nome do locatário. Não permitindo as contas permanecerem no nome do locador ou terceiros. Uma observação é que os impostos não se encaixam nesta lei e são de plena responsabilidade do proprietário. Débitos decorrentes do fornecimento de energia elétrica constituem obrigação pessoal, pois não decorrem diretamente da existência em si do imóvel, não se vinculando à titularidade do bem, mas à vontade de receber o serviço, afigurando-se ilícita, portanto, a cobrança de dívidas contraídas por anteriores ocupantes ou proprietários do imóvel, uma vez que a responsabilidade pela contraprestação respectiva incumbe exclusivamente ao usuário/beneficiário dos serviços contratados. A João Neto Advocacia apoia os consumidores que se encontram em tal situação buscando a reparação de danos em favor de seus clientes.

João Neto

Advogado

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