PROBLEMA: Ausência de publicidade das assembleias condominiais.

SOLUÇÃO: Condômino tem direito a anulação da assembleia.

A pandemia da covid-19 tem imposto a todos nós uma série de restrições, reflexões, necessidades de adaptações e quebras de paradigmas. No âmbito condominial não poderia ser diferente, especialmente nesta fase de isolamento social, em que todos aqueles que podem, ou seja, todos aqueles que não atuam naquelas atividades consideradas essenciais, têm ficado diuturnamente em suas residências, muitas das vezes em seus apartamentos, especialmente nos grandes centros urbanos. Tal cenário tem provocado uma natural concentração maior de pessoas nos condomínios residenciais, em contrapartida a uma diminuição no fluxo e permanência de pessoas dentro dos condomínios comerciais. Essa peculiaridade faz com que haja algumas diferenças nas soluções e tratamentos jurídicos para alguns dilemas que nos são apresentados nesta dificílima crise mundial decorrente da pandemia. Não é o caso, no entanto, do tema que pretendemos abordar neste artigo, haja vista que a possibilidade ou não de realização de assembleias virtuais é um dilema que se apresenta tanto para os condomínios residenciais quanto para os condomínios comerciais. Alguns juristas têm escrito sobre o assunto, muitos deles se manifestando pela impossibilidade de realização das assembleias condominiais em ambiente virtual, especialmente quando a convenção do condomínio não trouxer expressa autorização nesse sentido.

As assembleias são reuniões essenciais e indispensáveis para o bom funcionamento das rotinas dos condomínios em geral. É nestas reuniões que proprietários, moradores e síndico se reúnem para tratar sobre assuntos de interesse comum, tais como gestão das contas, previsão orçamentária e despesas. As deliberações de uma assembleia condominial são soberanas, as decisões devem ser acatadas por todos os condôminos, mesmo que estas sejam contrárias aos interesses de alguns. No entanto, se a assembleia desrespeitar a legislação vigente ou as disposições contidas na convenção do condomínio ou regulamento interno, esta será passível de ser anulada. E para buscar-se a desconstituição de uma assembleia há dois caminhos, quais sejam, decisão em uma nova assembleia ou decisão judicial, esta última na hipótese de evidente ilegalidade. As decisões tomadas em assembleias condominiais fazem lei entre os condôminos, portanto, devem ser acatadas por todos moradores. A participação nestas reuniões não é obrigatória, no entanto, quando há ausência do condômino significa que este concordará automaticamente com as decisões aprovadas.

A assembleia, por ser o órgão "supremo" das decisões do condomínio, prevalecendo o interesse da coletividade, deverá, sem exceção alguma, serem todos os condôminos convocados, sob pena de ocorrer a sua nulidade. As formas de convocação dependem muito de cada convenção do condomínio, muitos adotam o envio do edital por AR, outros por e-mail, em razão da tecnologia, WhatsApp. Esses dois últimos não são recomendáveis, eis que não é a todo o momento que o condômino terá acesso a e-mail ou WhatsApp. Para garantir que o condômino fique ciente, a forma de envio por AR é o mais usual, em razão de que a chance da assembleia ser impugnada por falta de convocação é mínima. Outra questão importante é o prazo de antecedência para realização da assembleia, quem determina é a convenção, normalmente é de 08 (oito) dias, mas poderá ser 15 ou 20 dias, dependendo da quantidade de condôminos e do trabalho a ser feito. Há fatos que é necessário a urgência, o qual poderá ser convocada uma assembleia extraordinária com antecedência menor. O síndico deverá ter também, total atenção na redação dos itens que serão discutidos. É comum redigir na pauta que será deliberada "assuntos gerais", ficando em aberto questões que não importem em obrigações para o condomínio ou condôminos, bem como modificação de convenção, regimento interno ou área comum. Apenas com o objetivo de informar. Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na convenção dos condomínios, em relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial. Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto abaixo para mais detalhes.

É de grande importância falarmos de uma legislação, que apesar de parecer muito especifica, produz um impacto direto na vida de milhares de Brasileiros. Os Condomínios Edilícios no Brasil são tutelados por Legislação própria, qual seja, o Código Civil de 2002, e de forma residual a Lei derrogada, 4591/64. Somadas a essa Legislação, existem ainda as normas Internas Condominiais, que são a Convenção Condominial e o Regimento Interno, que possuem um múnus hierárquico em relação as legislações supracitadas. Por força das Normas que tutelam os Condomínios Edilícios existe um número de formalidades que moldam todos os atos administrativos desses espaços. Mas para apontarmos todas essas formalidades e o impactos jurídico que as mesmas causam na Gestão de um Condomínio é necessário entendermos o contexto e a importância do segmento condominial na sociedade. O Condomínio Edilício é um modelo habitacional em total expansão, mas existe um caminho histórico percorrido, para que o Direito amparasse de forma eficiente essa forma de habitação. O Direito Condominial e Imobiliário são as principais matérias jurídicas responsáveis por esses ambientes. Vivemos em uma sociedade onde a forma de habitação mudou velozmente após a Revolução Industrial, quando por motivos econômicos e melhores oportunidades de emprego a população iniciou um fenômeno conhecido como o êxodo rural, quando os Brasileiros formado por uma grande população rural iniciou a marcha rumo as cidades. No Brasil a Revolução Industrial aconteceu entre final do século XIX e início do século XX, de lá pra cá o perfil Imobiliário e Urbanístico do País sofreu uma enorme transformação. Justamente no início do século XX moradias com as características típicas daquelas que entendemos hoje como condomínios tiveram início, por meio de construções projetadas para o alto, onde um grande número de famílias poderia dividir o mesmo espaço em diferentes andares, isso porque como já foi mencionado o crescimento das cidades com o êxodo rural ficou desordenado, e os espaços no centro urbano pequenos. Era preciso dividir e otimizar os terrenos. Dando um salto histórico chegamos na realidade apontada pelo IBGE de 2010, de que ¼ da população Brasileira vive em Condomínios. Atualmente com o conhecido Boom Imobiliário os Condomínios Edilícios se transformaram em um importante mercado, com grande impacto econômico para o Brasil e para os empreendedores, trazendo para o País investimentos de capital estrangeiro, gerando um número significativo de empregos e possibilidades para Brasileiros e Empresários de um variado tipo de segmento. A primeira legislação que surgiu no País foi para regular moradias conjuntas, o Decreto 5.481/28, que distinguia as partes comuns das exclusivas e fazia menção a administração e participação nas despesas conjuntas, também criava normas sobre alteração de fachada. Esse decreto veio justamente ao encontro da ocupação desenfreada que acontecia nas cidades, consequência do êxodo rural durante a revolução industrial no País. Somente em 1964 que a primeira legislação especifica para condomínios foi criada, a Lei 4.591/64, tratando sobre Condomínios Edilícios e Incorporações Imobiliárias. A Lei 4591/64 durante muito tempo tutelou todos os assuntos pertinentes ao Universo Condominial; como as Assembleias, os Quóruns necessários para deliberações, função do Síndico, Direitos e Deveres dos Condôminos, Convenção Condominial, entre outros. Com a Instituição do Código Civil de 2002, a lei foi derrogada, sendo parcialmente válida apenas nos assuntos que não foram abordados pelo atual código. Sendo assim a composição da legislação que tutela os condomínios ficou entre o Código Civil 2002, e a Lei nº 4.591/64 apenas quando houver alguma lacuna e se não contrariar o Código, somados a leis internas que são a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno, sofrendo influência de várias outras normas de acordo com a necessidade, como por exemplo a Lei do Inquilinato. É muito comum encontrarmos Convenções Condominiais embasadas na Lei 4591/64, pertencentes a Condomínios mais antigos, sem nenhum tipo de atualização, no entanto o cenário condominial pede Convenções atualizadas, Assessoria de Advogados Especialistas em Direito Condominial ou Imobiliário e Síndicos preparados. Com certeza um dos grandes problemas relacionados a nulidades dos atos de gestão condominial é a falta de profissionais preparados, que utilizem a legislação de forma correta, e principalmente que apliquem devidamente a Legislação nos Textos das Convenções Condominiais, pois o contrário dessa realidade é um universo conflituoso gerado por Instrumentos impraticáveis.

Em que pese a eloquência dos argumentos e a viabilidade da alternativa apresentada, ousamos discordar de que essa seja realmente a melhor opção. Em primeiro lugar, discordamos do entendimento de que somente seria possível a realização de assembleia na modalidade virtual se a convenção do condomínio contiver expressa autorização nesse sentido. Ora, em se tratando de Direito Condominial, matéria eminentemente de Direito Privado, não se aplica o princípio da estrita legalidade, típico do direito público, regente, por exemplo, do direito administrativo, em que o agente público só pode praticar aquilo que a lei expressamente o autorizar. No Direito Condominial e no Direito Privado em geral, impera o princípio da legalidade em sua acepção ampla, no sentido de que ninguém pode ser obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de lei. Trata-se inclusive de um direito fundamental do cidadão, previsto no artigo 5º, inciso II, da Constituição Federal de 1988. E, por ser direito fundamental, trata-se também de uma cláusula pétrea, nos termos do artigo 60, § 4º, inciso IV, da Carta Magna. Uma das principais decorrências dessa diretriz normativa, consubstanciada no princípio da legalidade lato sensu, é que se permite fazer tudo aquilo que não estiver vedado pelo ordenamento jurídico. Ademais, atualmente, muitas são as ferramentas tecnológicas que viabilizam, inclusive gratuitamente, a realização de assembleias virtuais, tais como Zoom, Skype, Google Meet, Microsoft Teams, dentre outras. Quanto à segurança jurídica, é provável que as assembleias virtuais assegurem uma fidelidade ainda maior a tudo aquilo que for discutido e deliberado no encontro, pois tais ferramentas conferem uma facilidade muito grande de gravação de áudio e imagem, de tal modo que não será apenas a assinatura em uma lista de presenças que registrará a participação de cada condômino na reunião, havendo a possibilidade de, em caso de dúvidas, a parte interessada se socorrer a qualquer tempo à imagem e ao som de como se manifestou cada um dos condôminos participantes da reunião virtual. Essa é uma realidade, há muito se debate a sociedade da informação e o acesso às novas tecnologias4. Referidas ferramentas devem servir à sociedade de modo a ser não somente um serviço de facilitação das relações intersubjetivas, mas sim de utilidade pública, em especial buscando a preservação da integridade e do bem-estar das pessoas. Outro elemento que deve ser lembrado é a necessidade de as atividades condominiais não estarem em descompasso com os reflexos e avanços sociais. Nesse sentido, estamos diante de um novo fato social denominado pelos especialistas de Indústria 4.0 ou Quarta Revolução Industrial5. Referido fato social apresenta um novo conceito, que engloba automação e tecnologia da informação, combinados com elementos estruturantes com as principais inovações tecnológicas naqueles ramos de atuações. As novas gerações já estão sendo moldadas dentro dessa realidade, utilizam e utilizarão aas ferramentas disponíveis de automação e tecnologia da informação, superando os eventos que conhecemos hoje, em especial as assembleias presenciais. Como se vê, seja quanto à forma, seja quanto ao conteúdo, não há óbice algum que as assembleias condominiais sejam realizadas em ambiente virtual, não apenas durante esta fase de pandemia da covid-19, mas mesmo depois, quando retornarmos ao tão almejado estado de normalidade.

Entretanto, este não é o posicionamento de alguns condomínios ao colocar em pauta assuntos gerais. É frequente adotar este termo para que, em assembleia se decida algo que foi criado em discussão no mesmo momento, ou seja, criando obrigações, alterando alguma um ato ou fato, até mesmo impondo multas a condôminos que não cumprem reiteradamente com seus deveres. Entendemos que tal ato, é ilegal, pois é considerado ofensa aos direitos dos condôminos, especialmente no de ser informado com clareza e objetividade sobre a pauta que será deliberada. A discriminação dos assuntos que serão tratados na assembleia tem por finalidade advertir os condôminos a respeito dos temas que serão objeto de deliberação, devendo ater-se a ordem do dia. Diante de um horizonte ampliado em possibilidades, a doutrina tem dificuldades em estabelecer com precisão os limites da legislação infraconstitucional com a qual a liberdade dos particulares deve se conformar. A imprecisão em relação a esses limites provoca o aumento das incertezas e gera insegurança. Ainda que esses limites sejam mais ou menos especificados nos princípios e normas constitucionais, as incertezas e a insegurança permanecem porque sempre subsistem para o legislador infraconstitucional várias possibilidades de escolha. Assim, diante de várias alternativas possíveis, não há como estabelecer com exatidão a alternativa a ser escolhida pelo legislador.

Nota-se que são julgados recentes e que os tribunais têm dado importância para este assunto, sendo assim, deve o síndico tomar todas as cautelas necessárias ao elaborar os itens à serem discutidos na assembleia, bem como o presidente da mesa tomar a condução devida. Em continuidade, após devidamente pautado os itens que serão discutidos, deverá ser impresso, assinado pelo síndico ou administradora e enviado para os condôminos. É recomendável que o edital seja afixado em áreas comuns do condomínio, como elevador, hall de entrada, entre outros. Já no decorrer da assembleia, o presidente deve conduzir a risco os itens da pauta, para que não de espaço a discussão de assuntos irrelevantes, o que no caso prolongaria ainda mais a assembleia e tornaria cansativa. Sendo assim, é recomendável postura do presidente na condução dos atos. Concluindo, o edital de convocação deverá seguir as formalidades legais, constando a data, a hora e o local, bem como observar as formas que constam na convenção no condomínio, caso contrário, será passível de nulidade. Em relação à questão dos assuntos gerais, este, se não conduzido devidamente correto, ou seja, apenas com caráter informativo, causará polêmicas na discussão, o que também, dependendo do caso, poderá ser o referido ato anulado.

Geralmente, as convocações para assembleias proíbem a participação de inquilinos ou exigem procuração. No entanto, no caso de inquilinos, com o contrato de locação em mãos estes terão o direito de participar e votar, exceto para quóruns especiais em que a própria legislação salienta o voto específico de "condôminos". Desse modo, podem participar das assembleias o síndico, proprietários, representantes legais com procuração específica e os inquilinos, no entanto, estes somente podem votar quando tratar-se de assunto não seja sobre despesas extraordinárias. Quanto aos inadimplentes, a legislação traz que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, desde que esteja adimplente! Esses são apenas alguns dos cuidados que o condomínio deve tomar para evitar transtornos futuros. É importante esclarecer que, os excessos ocorridos em assembleias, tais como insultos e gritarias, podem vir a ser objeto de futuros pedidos de indenização.

ACOMPANHAMENTO PROFISSIONAL: Os clientes da João Neto Advocacia que não foram convocados para análise de assembleia de condomínio podem discutir a invalidade do documento de forma judicial. A impugnação é sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para revogar as decisões anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Convenção e pelo Código Civil. O condômino insatisfeito que deseja anular as decisões de uma assembleia deverá sempre se valer de uma ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia.

João Neto

Advogado

contato@jnjur.com.br

www.jnjur.com.br